A escolha de um bom ponto comercial é fundamental para o sucesso do seu negócio, sejam indústria, comércio ou serviço.
Por onde começar para alugar um imóvel comercial?
Inicialmente, faça um bom planejamento do seu futuro negócio para saber que tipo de imóvel será necessário para a sua atividade.
Negocie o valor do aluguel, data de pagamento, prazo de locação e demais cláusulas com o locador, na forma e condições compatíveis com o empreendimento, considerando o tempo de retorno do investimento.
Para a escolha do imóvel, verifique se o local do ponto comercial atinge o público desejado – em caso de comércio ou serviços – ou se favorece o escoamento das mercadorias para os locais de destino, caso seja indústria.
Não esqueça da importância do transporte
Veja se há serviços de transporte público para clientes e empregados, facilidade de acesso para carros, estacionamento de veículos, local para carga e descarga de mercadorias. Se o imóvel possui força elétrica que atenda às necessidades da atividade, se há incidência de enchentes no local e na região.
Enfim, examine as condições do imóvel a fim de adaptá-lo ao exercício da atividade pretendida. Mas, lembre-se de que qualquer reforma a ser feita no imóvel dependerá de autorização expressa do proprietário e, normalmente, da aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal.
Pontos de atenção para alugar um imóvel comercial
Você também deverá verificar na Prefeitura:
– se o imóvel está regularizado;
– se possui o HABITE-SE;
– se as atividades a serem desenvolvidas no local respeitam a lei de zoneamento do município;
– se os impostos que recaem sobre o imóvel estão em dia – IPTU, ITR;
– a legislação municipal que trata da instalação de anúncios.
É preciso verificar também, junto aos órgãos Estadual e Municipal do Meio Ambiente e de Controle de Atividades Poluentes, a possibilidade de se estabelecer na localidade.
É importante ressaltar que as atividades relacionadas à saúde, tais como: bares, restaurantes, farmácias, etc., dependem de alvará da Vigilância Sanitária Estadual e Municipal. Verifique, ainda, as exigências do Corpo de Bombeiros.
É importante lembrar-se do Alvará de Funcionamento, documento que autoriza o exercício de uma atividade, levando-se em conta o local, o tipo de atividade, o meio ambiente, a segurança, a moralidade, o sossego público, etc.
Nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de usos não-residenciais sem prévia emissão, pela Prefeitura, da licença correspondente, sem a qual será considerado em situação irregular.
A licença de funcionamento deverá estar afixada em local visível ao público.
Portanto, fique atento a todas essas questões, antes de escolher seu ponto comercial, para que depois não tenha que fechá-lo devido a alguma irregularidade.
Agora que você já tem uma visão geral, vamos entrar em mais detalhes para te ajudar.
Vamos lá?
1 – Saiba o que a sua empresa precisa para filtrar a busca
O primeiro passo é saber quais são as necessidades operacionais da sua empresa, incluindo detalhes como estoque, demandas de clientes, número de funcionários, tipo de produtos ou serviços prestados, entre outros.
Dessa forma, você pode procurar apenas aquelas propriedades que atendem as demandas, refinando consideravelmente a busca e tornando o processo muito mais rápido e simples.
Vale lembrar também que o valor que você vai pagar no aluguel impactará consideravelmente os preços que você praticará no seu empreendimento. Portanto, você deve dar muita atenção também a esse aspecto.
Observe, ainda, se além da capacidade de alojar o seu negócio, os serviços básicos são oferecidos com qualidade no bairro: luz, água, telefone, esgoto e internet. Se você ficar sem um deles de repente, os prejuízos poderão ser enormes.
2 – Conheça os preços de aluguéis da região
Certamente voce precisa estar a par dos preços de algueis da região para negociar um bom contrato de aluguel. Procure nas imobiliárias, jornais locais, internet e busque por placas de aluguel na micro região escolhida para seu negócio.
Não dá para decidir pelo imóvel ideal sem saber qual é o preço médio praticado na região onde ele está inserido.
Então, antes de considerar uma proposta, procure saber qual é o valor cobrado pelo metro quadrado naquele bairro e nas ruas adjacentes, para imóveis comerciais com uma metragem e estilo parecido com o que você deseja.
A internet pode ser uma excelente fonte de pesquisa, por meio de sites especializados (como o VivaReal). Além disso, pegue dados com proprietários e funcionários de outras lojas dessa região.
3 – Veja diversos possíveis pontos
Antes de tomar sua decisão final voce deverá olhar diversos pontos comerciais. Ao procurar por diversos locais voce tomará conhecimento dos preços praticados na região, bem como dos imóveis disponíveis.
4 – Escolha bem o local
O local é um item ainda mais importante para imóveis comerciais do que em propriedades residenciais. Afinal, o espaço físico precisa ficar acessível para os clientes, fornecedores e até para os funcionários!
Antes de fazer uma proposta, verifique se o acesso é fácil: estações de metrô ou trem no bairro ajudam bastante, bem como pontos de ônibus. Vagas disponíveis ao longo da via ou um estacionamento próximo também são uma boa pedida para quem quer receber os consumidores com mais facilidade.
É bom também que a rua seja larga e comporte veículos maiores, especialmente se contar com uma área exclusiva para carga e descarga para as mercadorias.
5 – Esgote todas as possibilidades
Esta dica é complementar a anterior e está aqui para enfatizar a necessidade de fazer uma busca minuciosa por pontos disponíveis.
Em algumas atividades e cidades, o aluguel pode ser a diferença entre ter um negócio lucrativo ou não. Então tenha paciencia, procure por todos os imóveis possíveis e certamente você fará o melhor negócio possível dentro da sua região de atuação.
Por exemplo, para montar uma loja de roupas, que depende em grande parte da localização. Uma vez definido a região, procure por todos os pontos comerciais disponíveis, anotando detalhes como metragem, necessidade de reforma, preço do aluguel, prazo de contrato, caução, estacionamento e demais exigências do proprietário do imóvel.
De posse de todas estas informações fica mais fácil escolher o melhor ponto disponível.
6 – Solicite o abatimento de possíveis reformas no valor do aluguel do imóvel
Dependendo do ponto comercial e de quanto aquecido ou não está o mercado imobiliário voce pode solicitar ao proprietário do imóvel que desconte o valor da reforma inicial no aluguel do imóvel.
No mínimo você pode usar o valor que você gastará para adequar o imóvel as suas necessidades como argumento na negociação do contrato.
Se você precisar reformar o imóvel para que ele fique adequado ao seu tipo de negócio, pode propor as alterações ao locador e tentar negociar um abatimento no valor do aluguel para arcar com os gastos das obras.
Isso será interessante para ambos os lados, pois o proprietário vai modernizar o seu patrimônio sem ter que se preocupar com todo o trabalho, e você terá um desconto para deixar o ponto comercial perfeito para receber a sua empresa.
7 – Verifique a documentação
Além de checar se as taxas de condomínio estão em dia, se for o caso, existem outros documentos que você deve solicitar ao proprietário.
Um deles é o habite-se, que comprova que está tudo regular com a prefeitura, e o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (ACBV). Alguns municípios ainda podem requerer outros laudos, como o Laudo de Vistoria Elétrica.
Por fim, há o Alvará de Funcionamento: embora muitos empreendimentos funcionem sem ele, legalmente qualquer estabelecimento que tenha atendimento ao público precisa de um.
Caso haja algum acidente dentro da loja, seus problemas poderão ser grandes se você não tiver essa autorização.
8 – Analise o contrato com atenção
O passo final, que é finalmente a assinatura do contrato, precisa ser feito com o máximo de atenção. Você deve observar e negociar detalhes, de forma a assegurar que não terá maiores problemas no futuro.
9 – Controle o risco do contrato
Evite contrato de aluguel com multa de recisão excessivamente alta. Em caso de você precisar mudar de local ou por algum motivo o negócio não prosperar, um contrato com multa de recisão muito cara poderá inviabilizar o que voce precisa fazer naquele momento.
Ao iniciar um negócio voce deve manter as coisas o mais flexível para que faça o que for preciso para gerar lucro.
10 – Controle o prazo de duração do contrato
Evite contrato de aluguel com prazo de duração muito longo. Conforme o risco do negócio opte pelo prazo de contrato de 6 meses a 1 ano.
Lógicamente se não há pontos disponíveis no local e você confia na atividade em que pretende iniciar, que a mesma será duradoura, voce pode optar pelo contrato maior. Quanto maior o risco do novo negócio, menor deveria ser o prazo de contrato.
11 – Não assine o contrato imediatamente
Algum detalhe pode ter passado despercebido e você assinar um contrato do qual alguns dias depois talvez nem se lembre das cláusulas. Solicite ao proprietário do imóvel uma minuta do contrato antes de assinar.
Ou ao recebê-lo, diga que vai levar para casa e entrega no outro dia, assim você terá tempo para analisar todas as cláusulas e propor alterações caso necessário.
Não sinta se pressionado a assinar no momento da entrega.
12 – Não escolha o imóvel pelo locador
Algumas pessoas decidem alugar um imóvel pela pessoa e não pelo imóvel. As vezes ouvimos um ou outro dizer:”Preferi locar o imóvel do Sr. João, pois já o conheço a muito tempo”
Recentemente um amigo que havia locado um imóvel para montar uma imobiliária foi surpreendido pelo falecimento do proprietário do imóvel. Os filhos, espólio, decidiram que vão vender e não alugar o imóvel. Estas coisas infelizmente acontecem.
Não tenha a falsa ilusão de segurança apenas pela confiança passada pelo locador. Tudo pode acontecer. Como por exemplo, o ponto alugado receber uma proposta irrecusável de compra.
13 – Solicite um período grátis
Conforme o aquecimento do mercado de aluguéis de imóveis alguns proprietários podem conceder um período inicial sem cobrar pelo aluguel. Você pode argumentar que demorará alguns dias até que o contrato social e instalações fiquem prontos para iniciar o negócio.
Ao final das negociações, quase no fechamento do contrato, por exemplo, voce pode solicitar 60 dias grátis com objetivo de conseguir 30.
Você poderia dizer: “Tem mais uma coisa, preciso de 60 dias para terminar o contrato, reformar a loja e instalar a empresa, é possível que o contrato comece a partir deste período?”
Possivelmente o locador dirá não, então pergunte: “Após quantos dias podemos iniciar a contagem do contrato tendo em vista a reforma e o tempo para abrir as portas?”
Ao montar uma farmácia, por exemplo, onde não é possível iniciar sem as licenças da vigilância sanitária, pode demorar até 60 dias para conseguir legalizar tudo, e como você precisa do endereço para dar entrada na documentação, solicitar um período grátis diminui o custo de implantação do negócio.
14 – Certifique-se de que haja uma vistoria inicial
Antes de assinar o contrato, o ideal é que seja feita vistoria no imóvel, estipulando uma checklist dos problemas e documentando com fotos os detalhes relevantes. Vale verificar tudo: estado do piso, trincas nas paredes, fechaduras que estão com defeito, entre outros. Isso pode ajudar também a pedir abatimentos, caso você conserte durante a vigência do contrato de locação.
Embora isso não faça diferença no início, essa atitude pode evitar aborrecimentos e dores de cabeça lá no final do acordo, quando você devolver a propriedade ao dono.
15 – Documente o estado inicial do imóvel
Caso o local já tenha sido alugado antes, é preciso atentar-se em como está o imóvel. Os locatários anteriores e seus funcionários podem não ter tido o mesmo cuidado e carinho com a estrutura que o proprietário teria, por exemplo.
As partes hidráulicas e elétricas são campeãs em problemas. Verifique atentamente se o encanamento está em bom estado e se não existem vazamentos, infiltrações ou pontos de umidade e mofo. Propriedades mais antigas costumam ter canos ultrapassados, que podem estar deteriorados.
Quanto à questão elétrica, o quadro de energia precisa comportar todos os seus equipamentos e é preciso que o número de tomadas seja suficiente para as necessidades de funcionamento do seu negócio. Com essas informações em mente, é possível escolher o imóvel com estrutura ideal para você.
Essas são as melhores dicas de como alugar um imóvel comercial! Gostou de conhecê-las? Tem alguma outra sugestão? Conte para nós aqui nos comentários!
