Clarel Perícias

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

As publicações sobre Engenharia de Avaliações no Brasil iniciaram nos primórdios do século passado datando os primeiros textos de 1918. A partir desta data o crescimento foi significativo com grande influência de profissionais da área, como o paulista Luiz Carlos Berrini o qual foi autor de livros sobre a técnica de avaliações, publicados entre 1941 e 1953.

Naquela época, apesar dos métodos rudimentares e baseados fortemente no empirismo, já eram utilizadas fórmulas consagradas livremente em todo o país. A Inferência estatística entretanto, foi introduzida apenas a aproximadamente 30anos, com grande influência do engenheiro Domingos Barbosa Saboya Filho, residente então no Rio de Janeiro. Nomes importantes seguidores de Saboya foram José Fiker, Fernando Guilherme Martins e Hélio de Caíres, tendo grande contribuição no desenvolvimento da nova técnica. No Rio Grande do Sul, nomes importantes e também conhecidos nacionalmente são Ibá Ilha Moreira Filho, André Maciel Zeni e Luiz Fernando Möeller.

Atualmente, a Inferência Estatística na avaliação de imóveis, é utilizada pela maioria dos profissionais, principalmente os engenheiros e arquitetos peritos avaliadores, por ser um procedimento científico bastante objetivo o qual permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, possibilitando a obtenção de elevado grau de Fundamentação e Precisão.

Os processos de avaliação de bens e perícias técnicas iniciam com um diálogo franco e aberto com o cliente visando o conhecimento de seus objetivos, de forma a possibilitar uma relação de confiança e fidelização, onde as informações e dados fornecidos são tratados com a mais absoluta reserva e seriedade, indispensáveis para a realização de um trabalho de qualidade.

Nos casos de avaliação de bens imóveis, o levantamento dos elementos amostrais se constitui no alicerce do processo onde o objetivo é a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, sempre cuidando para a correta escolha das variáveis que melhor representem as características importantes na formação do valor.

Finalmente, de posse dos dados coletados, é chegada a hora da escolha do método científico à ser utilizado, devendo ser o mais indicado para o fim de conceder a confiabilidade e precisão exigidos, onde os elementos amostrais passam por uma rigorosa bateria de testes e pressupostos, de forma a permitir uma grande isenção de subjetividade, transmitindo à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos nas normas da ABNT NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais), NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) e NBR 14.653-3 (Imóveis Rurais).

MÉTODOS USUAIS

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez que são pesquisadas as características intrínsecas e extrínsecas e os atributos que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística.

A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma.

Método Evolutivo

O Método Evolutivo é considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de dados de mercado.

Assim, com o emprego desta metodologia, o valor do terreno é estimado pelo Método Comparativo Direto de dados de mercado e o custo de reprodução das benfeitorias, pelo Método da Quantificação de Custo.

Sobre o valor das benfeitorias, calculado pelo Método da Quantificação de Custo, aplicamos a depreciação, ou seja, a diminuição do valor em função do decréscimo de sua utilidade devido ao uso normal e estado de conservação. Para este fim, empregamos a Tabela de Ross-Heideck, consagrada por sua utilização no meio da engenharia de avaliações.

Desta forma, a composição do valor total do imóvel avaliando é obtida a partir do valor do terreno acrescido do custo de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e com a consideração do Fator de Comercialização.

Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento, compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

PERÍCIAS DE ENGENHARIA

As perícias técnicas realizadas pela Clarel Perícias, seguem rigorosamente as normas da ABNT, entre elas:

NBR 13.752:96 - Critérios e procedimentos relativos às Perícias de Engenharia na construção civil;

NBR 5.674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;

NBR 15.575:2013 - Desempenho em Edificações habitacionais;

NBR 14.037:2011 Versão Corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações;

NBR 12.721:2006 Versão Corrigida 2:2007 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios;

NBR 5.671:1990 Versão Corrigida:1991 - Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura;

4ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP:2011;

2ª Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE:2012.